Theo đánh giá của đại diện công ty tư vấn CBRE, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2017 chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc căn hộ trung cấp và phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Phân khúc BĐS cao cấp bị chững lại vì các 'ông lớn' không ra dự án nào mới hoặc chỉ triển khai các dự án được khởi động từ những năm trước.
"Nhưng thị trường căn hộ cao cấp sẽ trỗi dậy, phát triển mạnh mẽ trong năm tới” là nhận định của bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam diễn ra vào ngày 13/12 tại TP.HCM.
Dè dặt mở bán căn hộ cao cấp
Theo bà Dung, thị trường căn hộ chung cư đã có sự phân tán rõ rệt trong năm 2017 thành bốn phân khúc: Hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân.
Năm 2017, số lượng căn hộ chào bán giảm 18% so với năm trước dẫn đến số lượng giao dịch giảm. Trong năm, tại TP.HCM chào bán thành công 30.000 căn thì căn hộ trung cấp vẫn chiếm 60%, một tỷ trọng được bà Dung đánh giá là khá cao. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp lại giảm rệt.
Theo tính toán, nếu 100 căn hộ trung cấp được mở bán thì sau ba tháng có tới 84 căn được mua. Tương tự 100 căn hộ cao cấp thì bán được 81 căn. Điều này chứng tỏ tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn rất cao, bao gồm phân khúc căn hộ cao cấp
Bà Dương Thùy Dung
"Sụt giảm số lượng căn hộ chào bán không có gì đáng lo ngại mà đây chỉ là những bước đi thận trọng của chủ đầu tư căn hộ cao cấp", bà Dung nhận xét.
Theo đánh giá của đại diện CBRE, hầu hết chủ đầu tư đều rất thận trọng trong bối cảnh giai đoạn 2015-2016 có quá nhiều nguồn cung. Sự hứng khởi của giai đoạn 2015-2016 đối với sản phẩm BĐS cao cấp đã chững hẳn lại. Nhiều chủ đầu tư có kế hoạch chào bán căn hộ năm 2017 đều tạm dừng khởi công, họ chỉ mở bán một nửa sản phẩm còn lại dời sang năm 2018.
Đi vào phân tích cụ thể, bà Dung cho hay, năm 2017, tại các khu vực như Quận 2, Quận 7, Bình Thạnh, chủ đầu tư nhận thấy lợi nhuận cho thuê không được như kỳ vọng của họ trước đây nên bắt đầu chững lại trong việc mua, đầu tư căn hộ cao cấp.
Bà Dung phân tích thêm: “Số lượng căn hộ chào bán giảm đã kéo theo số lượng giao dịch giảm (cụ thể 13%). Năm 2017 có thể coi là năm người dân dồn nhiều vào trung cấp và bình dân. Điều đó không có nghĩa là căn hộ cao cấp không có nhu cầu của người dân mà là do chủ đầu tư hạn chế chào bán".
Năm 2018, nguồn cung sẽ tăng trở lại
Nhiều chuyên gia BĐS tham dự Hội nghị Bất động sản Việt Nam đã đưa ra những nhận định lạc quan và kỳ vọng vào sự tăng trưởng của BĐS cao cấp năm 2018. Cơ sở cho nhận định đó là kinh tế vĩ mô phát triển ổn định, lạm phát ở mức thấp và lãi suất ổn định, không quá cao, lượng kiều hồi tăng kỷ lục cùng với hành lang pháp lý, chính sách mua bán BĐS dành cho người nước ngoài cởi mở hơn.
"Chúng tôi dự đoán năm 2018, phân khúc trung cấp vẫn chiếm lĩnh thị trường. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ trỗi dậy mạnh mẽ. Các chủ đầu tư sẽ mở bán các căn hộ cao cấp mà mình đã dời lại sang năm 2018", bà Dung nhận định.
Thêm vào đó, thị trường năm tới dù có nhiều biến động tuy nhiên mức giá vẫn sẽ ổn định. Ngoại trừ phân khúc hạng sang dao động khá nhiều thì phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân nhìn chung là khá ổn định.
"Thực tế, nhìn vào xu hướng giá như hiện nay thì thị trường chưa phải là quá nóng. Năm tới, giá nếu có tăng cũng chỉ 4-5% và sẽ không có tình trạng bong bóng. Năm 2018 các chủ đầu tư của phân khúc căn hộ cao cấp sẽ mở bán các dự án đã đầu tư. Điều đó góp phần lớn vào việc làm tăng nguồn cung cho thị trường”, bà Dung cho biết.
Dự đoán, năm 2018 sẽ có 48.000 căn hộ sẽ được bàn giao, một nửa trong số đó sẽtái xuất trên thị trường cho thuê, từ đó gây sức ép lên thị trường cho thuê cũng như lên sự kỳ vọng của những nhà đầu tư cá nhân mua với mục đích là cho thuê. Bà Dung khuyên các nhà đầu tư mua cho thuê nên thận trọng vì nguồn cung quá nhiều.
“Con số thống kê đã bộc lộ rằng lợi nhuận cho thuê theo năm tại một số quận chuyên về các sản phẩm cho thuê có sự dịch chuyển. Đặc biệt, Quận 2 có tỷ suất lợi nhuận cho thuê theo năm bị giảm. Chúng tôi không muốn đây là nguy cơ tiêu cực mà là thông điệp để các doanh nghiệp có ý định đầu tư cho thuê thì cần lưu ý", bà Dung nói.
Ví dụ, năm 2015 tại Quận 2, một số dự án lợi nhuận cho thuê đạt 8% thì trong năm 2017 giảm xuống còn 7%, có những sản phẩm chỉ đạt mức 6-6,5%.
Sự trỗi dậy của Thủ Thiêm
Bên cạnh đó, giai đoạn 2018-2019 sẽ là sự trỗi dậy mạnh mẽ của khu Thủ Thiêm vốn đã được quy hoạch bài bản và có nhiều chính sách thu hút đầu tư. Năm 2017, hàng loạt các chủ đầu tư mua đi bán lại các khu đất của Thủ Thiêm cho thấy sức hút không kém của khu vực bán đảo cạnh trung tâm thành phố này. Thị trường tại Thủ Thiêm sau nhiều năm chững lại cũng đến lúc các chủ đầu tư tung tiềm lực để phát triển.
Hiện nay, Thủ Thiêm được xem là đại công trường tấp nập nhất của TP. HCM. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Hiện chỉ riêng địa bàn Quận 2 đã có khoảng 260 dự án BĐS. Một trong số đó chính là dự án Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh.
Kết nối giao thông đô thị tại khu vực hoàn toàn thuận lợi để tạo điều kiện phát triển với các dự án giao thông trọng điểm như hầm chui, trục Đại lộ Đông – Tây… sẽ tạo nền sức bật cho cả khu vực, là động lực để các chủ đầu tư mạnh tay đầu tư những dự án BĐS cao cấp tung ra thị trường trong năm 2018.
