Từ tâm lý không muốn đóng phí dịch vụ... đến hành vi sai luật
Mới chuyển từ nhà mặt đất lên chung cư vì chán cảnh nhà trong ngõ, chị Phương Liên (Thanh Xuân, Hà Nội), chưa kịp tận hưởng niềm vui được ở nhà mới đã phải đau đầu với số tiền phí dịch vụ phải trả hàng tháng.
Trước đây, khi ở nhà mặt đất, mỗi năm gia đình chị chỉ đóng hơn 100 nghìn đồng phí vệ sinh, thu gom rác cho phường. Nay, ở nhà chung cư với diện tích hơn 70m2, với mức phí 12 nghìn đồng/m2/tháng, mỗi tháng gia đình chị mất gần 900 nghìn tiền phí dịch vụ, chưa kể đến phí gửi xe máy 50 nghìn đồng và phí gửi ô tô 1,2 triệu đồng/tháng.
Nếu như trước đây, xe máy chị Liên để trong nhà, ô tô có thể để ngoài ngõ “miễn phí” thì nay đều phải mất tiền. Chưa kể tiền điện, nước vẫn mức đóng như cũ so với ở nhà mặt đất, chỉ tính riêng phí dịch vụ mỗi tháng, gia đình chị phải đóng hơn 2 triệu đồng.
“Vẫn biết ở chung cư sẽ phải theo quy định chung của tòa nhà, nhưng sơ suất của gia đình tôi là chưa tính toán hết được các chi phí phải trả. Hơn nữa, do đã quen với việc ở nhà mặt đất, giờ lên chung cư, tháng nào cũng phải đóng một số tiền không nhỏ khiến tôi có cảm giác như bị "móc túi" vậy, tâm trạng rất không thoải mái”, chị Liên tâm sự.
Cảm giác “tiếc” tiền phí dịch vụ và thói quen ở nhà mặt đất của chị Liên thực chất đang là tâm lý chung của hầu hết những cư dân mới ở chung cư hiện nay. Cũng chính một phần vì cảm giác này mà tại nhiều dự án, người dân đã đấu tranh gay gắt với chủ đầu tư đòi giảm phí, thậm chí chây ỳ, không đóng phí cho đơn vị quản lý vận hành.
Trong suốt vài năm gần đây, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân về vấn đề phí dịch vụ chưa khi nào hạ nhiệt. Gần đây nhất, ban quản lý tòa nhà chung cư New City Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức - TP.HCM) đã buộc phải cắt nước nhằm gây sức ép buộc một số cư dân đóng phí dịch vụ ngay trong tình hình dịch bệnh phức tạp.
Cũng chỉ ít ngày trước đó, ban quản lý chung cư cao cấp 6th Element (Tây Hồ, Hà Nội) đã dán biển dùng riêng thang chở hàng để những căn hộ nợ phí dịch vụ sử dụng. Theo những cư dân này, lý do họ không đóng phí là vì không đồng tình với mức phí chủ đầu tư đưa ra, ban quản lý chưa minh bạch trong hoạt động quản lý vận hành.
Như vậy, rõ ràng, động thái cứng rắn của các chủ đầu tư, ban quản lý nhà chung cư trước việc cư dân không đóng phí dịch vụ càng khiến mâu thuẫn chung cư leo thang căng thẳng, song không phải không có lý do khiến các ban quản lý hành xử như vậy.
Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) thừa nhận, tâm lý muốn được giảm chi phí dịch vụ, thậm chí là miễn phí như nhà phố là mong muốn chung của nhiều người dân đang ở chung cư. Tuy nhiên, cần nhìn thẳng vào thực tế rằng, chung cư khác hoàn toàn so với nhà phố.
Ở chung cư, người dân được phục vụ mọi nhu cầu từ việc đảm bảo an ninh, an toàn tuyệt đối với đội ngũ bảo vệ tòa nhà 24/24, bảo vệ trông giữ xe, hệ thống camera an ninh, đến việc làm vệ sinh, thu gom rác và các vấn đề về vấn đề kỹ thuật, điện, nước của toà nhà. Đây là các dịch vụ mà nhà mặt đất hoàn toàn không có.
Ông Thành lấy ví dụ, ở nhà mặt đất, mỗi nhà sẽ có bể nước và hệ thống cấp nước riêng, trong khi đó, tại chung cư, nước sẽ được bơm vào bể chứa chung trên tầng mái và vận hành bởi hệ thống bơm cấp nước. Kỹ thuật viên của tòa nhà sẽ phải thau rửa bể định kỳ và xét nghiệm nước thường xuyên để đảm bảo nguồn nước cung cấp cho người dân được an toàn.
Hệ thống thang máy cũng buộc phải có đội ngũ kỹ thuật giám sát và bảo trì thường xuyên để hoạt động.
Hơn nữa, ở nhà phố, nếu cho thuê, người thuê trọ có thể dọn đi bất cứ lúc nào mà chủ nhà không thể kiểm soát được. Trái lại, với những căn chung cư được cho thuê, ban quản lý có thể giúp chủ căn hộ kiểm soát, đảm bảo an toàn cho tài sản của họ.
Đó là một vài trong số những ví dụ cho thấy quản lý vận hành là công việc thiết yếu tại các chung cư và để duy trì hoạt động này bắt buộc người dân phải đóng phí. Người dân ở nhà chung cư phải tuân thủ theo đúng các quy định pháp luật về việc đóng phí dịch vụ.
Ông Thành nhấn mạnh, nếu cư dân không đóng phí, dự án sẽ không có chi phí để vận hành hệ thống nước, thang máy, bảo vệ tòa nhà… Do đó, nhiều chung cư cắt nước, cắt thang máy của cư dân không hẳn vô lý. Cư dân đấu tranh với chủ đầu tư, ban quản lý, viện dẫn chủ đầu tư không thực hiện đúng luật nhưng bản thân họ không biết rằng, họ không đóng phí dịch vụ cũng là hành vi sai luật.
Người dân phải xác định rõ mức phí dịch vụ khi ở nhà chung cư
Để tránh mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, ban quản lý về mức phí dịch vụ, ông Thành cho rằng, trước khi lựa chọn về ở chung cư, cư dân cần xác định rõ mức phí mà mình phải chi trả.
Theo khảo sát thực tế, hức phí dịch vụ nhà chung cư trên thị trường hiện nay đang dao động từ 3,5 - 18 nghìn đồng/m2/tháng.
Đối với các căn hộ chung cư bình dân, nhà ở xã hội, mức phí dịch vụ chung cư sẽ rẻ hơn, khoảng từ 3,5 - 5 nghìn đồng/m2/tháng. Trong khi đó, các căn hộ cao cấp, mức phí sẽ cao hơn, từ 8 – 18 nghìn đồng. Cá biệt, có những chung cư siêu sang, mức phí có thể lên tới vài chục nghìn đồng/m2/tháng.
Bên cạnh đó, phí dịch vụ chung cư cũng phụ thuộc vào diện tích của từng căn hộ. Căn hộ có diện tích càng lớn, mức phí phải đóng sẽ càng cao, và ngược lại, chi phí sẽ ít đi với diện tích căn hộ chung cư bé hơn.
Nếu lựa chọn mua chung cư tại các dự án nhà ở giá rẻ, với diện tích 50m2, phí dịch vụ 3,5 nghìn đồng/m2, mỗi tháng cư dân sẽ phải trả phí dịch vụ khoảng 175 nghìn đồng. Cộng thêm phí gửi 2 xe máy, tổng chi phí phải trả sẽ là gần 300 nghìn đồng, một mức khá rẻ được nhiều hộ gia đình "vui vẻ" chi trả.
Trong khi đó, nếu chọn ở chung cư cao cấp như các dự án của Vinhomes ở trung tâm thành phố, mức phí sẽ là 16 nghìn đồng/m2/tháng. Một căn hộ 70m2 sẽ phải trả phí dịch vụ 1,12 triệu đồng/tháng, chưa kể phí gửi xe ô tô hơn 1 triệu đồng/xe/tháng. Tổng chi phí phải trả của cư dân sẽ khoảng hơn 2 triệu đồng.
Cũng ở Vinhomes nhưng nếu lựa chọn các dự án xa trung tâm, phí dịch vụ sẽ rẻ hơn nhiều, chỉ khoảng 8 nghìn đồng/m2/ tháng như ở Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.
Bên cạnh phân khúc chung cư và diện tích căn hộ, ông Thành cho rằng, một yếu tố quan trọng khác tác động đến mức phí chính là tiện ích và mật độ cư dân.
Nhiều cư dân so sánh rằng, chung cư của họ là nhà thu nhập thấp với gần 200 căn hộ tại sao lại phải đóng phí cao hơn khu chung cư trung cấp gần 1000 căn hộ? Song điều này là hoàn toàn dễ hiểu bởi chung cư càng đông dân, nguồn thu càng nhiều thì mức phí phải đóng của người dân sẽ thấp hơn các chung cư ít cư dân.
Mặt khác, tất cả các dịch vụ cộng thêm của chung cư như bể bơi, công viên, cảnh quan cây xanh sẽ đều được cộng vào tiền phí dịch vụ cư dân phải trả. Chung cư có càng nhiều tiện ích, chất lượng dịch vụ càng tốt, phí dịch vụ sẽ càng cao.
"Cư dân không thể đòi hỏi dịch vụ tốt với mức phí rẻ. Cũng giống như việc, chung cư chỉ có một bảo vệ soát vé xe để tiết kiệm chi phí thì sẽ không thể đòi hỏi bãi đỗ xe phải gọn gàng, xe cộ xếp ngay ngắn vì không thể yêu cầu một bảo vệ vừa soát vé xe vừa đi xếp xe.
Tương tự, cư dân chỉ trả tiền cho một nhân viên vệ sinh thì không thể đòi hỏi sảnh chung cư, hành lang và khu vực công cộng phải sạch bóng cả ngày", ông Thành dẫn chứng.
Đây cũng chính là lý do khiến ông Thành cho rằng, nhiều chung cư hiện đang lựa chọn đơn vị quản lý dựa trên yếu tố cạnh tranh trong phí dịch vụ. Song, mức phí rẻ đồng nghĩa với việc những đơn vị này thường chỉ cung cấp các dịch vụ cơ bản. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng vận hành mà về lâu dài sẽ tác động xấu tới tuổi thọ, giá trị của dự án.
Một vấn đề nữa là đóng phí như thế nào và minh bạch về chi phí.
Theo ông Thành, để tránh mâu thuẫn với cư dân, ban quản lý nhà chung cư cần minh bạch các thu chi phí dịch vụ. Giả sử, tổng thu phí dịch vụ 300 triệu đồng/tháng thì bao nhiêu tiền chi cho bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, điện, nước công cộng, thu gom rác và cả hoạt động phun khử khuẩn trong bối cảnh dịch bệnh.
"Khi các chi phí được minh bạch chắc chắn sẽ tạo đồng thuận cao trong cư dân. Trong trường hợp ban quản lý không công bố tài chính cư dân có thể đấu tranh, yêu cầu xử phạt ban quản trị", ông Thành nói.
"Tuy nhiên, biện pháp đấu tranh nên văn minh, cư dân không nên chọn giải pháp không đóng phí. Bởi nếu như vậy thì rõ ràng là ngay chính người dân cũng đang hành động sai luật", ông Thành nhấn mạnh.
