Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Đến năm 2014, khái niệm chung cư mini đã được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND.
Theo đó, đây là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất từ hai tầng trở lên, mỗi tầng thiết kế từ hai căn hộ khép kín, riêng biệt. Diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2.
Từ quy định này, các tòa chung cư mini đã mọc lên như "nấm" khắp TP. Hà Nội, TP. HCM. Hơn 10 năm trở lại đây, chung cư mini được ví là loại hình bất động sản đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt sốt, nóng. Nhiều công trình chung cư mini dù mới làm móng đã được khách hàng đặt mua hết.
Từ đầu năm 2017 đến nay, việc xây dựng các căn hộ mini để bán, cho thuê giá rẻ cũng đang trở thành hình thức đầu tư sinh lời mạnh mẽ của giới đầu tư bất động sản do lợi nhuận cao, dòng tiền ổn định.
Nguyên nhân khiến chung cư mini được ưa chuộng là do loại hình nhà ở này thỏa mãn nhu cầu của người dân về nơi ở tại vị trí trung tâm, giá rẻ hơn rất nhiều so với mặt bằng giá căn hộ trên thị trường. Việc mua, thuê chung cư mini là một trong những lựa chọn về nhà ở hàng đầu của các gia đình có thu nhập thấp.
Những người mua, thuê chung cư mini, đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, sinh viên các trường đại học. Điều kiện kinh tế của họ chưa đủ để mua các bất động sản khác.
Nhu cầu về nhà ở giá rẻ rất lớn trong khi thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với túi tiền đã khiến những khách hàng này buộc phải chọn chung cư mini như một giải pháp "bất đắc dĩ" để có chỗ ở.
Rủi ro rình rập
Nhiều khách hàng trước khi “xuống tiền” đều đã thấy rõ các nguy cơ từ pháp lý đến an toàn khi ở tại các chung cư mini này. Tuy nhiên, đây là giải pháp phù hợp với túi tiền của đa số người dân tại thời điểm đó. Nhiều khách hàng lựa chọn chấp nhận rủi ro để có chốn ở hợp túi tiền.
Thực tế cho thấy, dù đã được pháp luật công nhận là một loại hình bất động sản riêng và cho phép mua bán, nhưng loại hình này lại chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý cũng như an toàn khi sử dụng.
Theo đó, chung cư mini hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ, hẻm khu vực đông dân cư. Loại hình nhà ở này tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân.
Để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.
Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007-2010, gần như không được người mua và các chủ nhà quan tâm. Ngay cả đến thời điểm hiện tại, khi có nhiều quy định của cơ quan quản lý nhà nước, tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện.