Trong báo cáo vừa mới phát hành, ngân hàng HSBC nhìn nhận các nhà làm chính sách Việt Nam đã theo dõi sát sao ngành bất động sản bởi đây là một lĩnh vực lớn không thể lơ là. Khu vực này đóng góp 5 – 15% cho GDP của ASEAN và tỷ lệ này ở Việt Nam là khoảng 8%.
Quan trọng hơn hết, những ký ức về hiện tượng bong bóng nhà đất những năm 2007 – 2012 kéo theo khủng hoảng ngân hàng kéo dài, vẫn còn là nỗi ám ảnh trong tiềm thức chung. Mặc dù ngành ngân hàng đã dần gượng dậy, dư nợ bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
Trong khi một số ngân hàng không phân định rõ các khoản vay bất động sản, báo cáo tài chính của nhóm nhân hàng thương mại nhà nước “Big 4” cho thấy mối liên hệ với một ngành liên quan trực tiếp là xây dựng.
“Xét cho cùng, Việt Nam vẫn dùng tăng trưởng tín dụng cao là đòn bẩy chính cho phát triển kinh tế”, HSBC phân tích.
Nguồn vốn trong nước đổ nhiều vào bất động sản
Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ từ đại dịch, thị trường bất động sản vẫn cho thấy những dấu hiệu phục hồi.
Mặc dù đóng góp của ngành bất động sản vào GDP giảm trong giai đoạn quý II và quý III năm ngoái so với cùng kỳ năm trước đó, chỉ số này đã tăng mạnh vào quý IV/2020. Tương tự, số dự án chào bán mới và số lượng nhà bán ra cũng tăng từ giai đoạn ba tháng cuối năm ngoái, theo công ty tư vấn CBRE.
Cùng với đó, các báo cáo cho thấy giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Đơn cử như tại TP.HCM, giá bất động sản bình quân tăng 11% trong quý III/2020 so với cùng kỳ năm trước nữa.
Theo HSBC, cũng như nhiều quốc gia khác, đây là kết quả của chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện giảm lãi suất và thanh khoản dồi dào.
Trong khi đó, giá căn hộ phân khúc xa xỉ tăng mạnh với tốc độ 9% trong năm 2020 so với mức 4 – 5% ở phân khúc trung cấp bình dân và vừa túi tiền, cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản nói chung tăng cao, theo CBRE.
Nhu cầu bất động sản phân khúc xa xỉ và hạng sang vẫn đang tăng, với thị phần tăng từ dưới 30% trong tổng số bán ra trong năm 2019 lên hơn 70% trong năm 2020.
Các số liệu FDI cho thấy mặc dù những dòng vốn FDI mới rót vào ngành bất động sản tăng hơn 200% vào tháng 5 so với cùng kỳ năm ngoái, phần lớn nguồn vốn FDI vẫn chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất.
“Điều đó cho thấy giá tăng chủ yếu do nhà đầu tư trong nước”, HSBC kết luận.
Bất động sản lọt tầm ngắm
Đà tăng này đã thu hút sự quan tâm của các nhà làm chính sách. Giữa tháng 4, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng đã đề nghị các ngân hàng cần kiểm soát chặt tín dụng trong lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản.
Nguyên nhân là bởi mức tăng trưởng tín dụng nhanh chóng từ đầu năm 2021 với tốc độ 15% trong tháng 1 và 2 so với cùng kỳ năm 2020, vượt ngưỡng mục tiêu 15% của NHNN. Đến giữa tháng 4, tổng tăng trưởng tín dụng đã đạt trên 15% so với cùng kỳ 2020.
Tăng trưởng tín dụng vượt mức 12% theo kế hoạch NHNN đề ra từ đầu năm 2021. Nguồn: CEIC, HSBC.Đây không phải lần đầu tiên NHNN kiểm soát chặt thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro. Một trong những công cụ chính được sử dụng là kiểm soát chặt tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn ngân hàng có thể dùng để cấp tín dụng cho các dự án trung và dài hạn.
Dù vậy, NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do Covid-19 đối với ngành này bởi xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.
Tháng 8/2020, NHNN đã hoãn lại lộ trình điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một năm. Theo nội dung thông tin sửa đổi, bổ sung, NHNN sẽ giảm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình từ 40% xuống 37% từ tháng 10/2021, xuống 34% từ tháng 10/2022 và giảm tiếp xuống 30% từ tháng 10/2023.
Nếu thị trường có dấu hiệu nóng lên, NHNN sẵn sàng có thêm nhiều động thái, ví dụ như áp dụng những biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô giới hạn hoặc siết chặt hạn mức tín dụng.
Mặc dù vậy, đợt bùng dịch Covid-19 gần đây có nguy cơ gây khó khăn cho việc ban hành và thực thi, do lo ngại tác động tiêu cực lên sự tăng trưởng chung của Việt Nam.
Trong nhiều năm qua, NHNN đã dùng chính sách tiền tệ như một công cụ hỗ trợ tăng trưởng trong khi các chính sách để đảm bảo an toàn vĩ mô là để kiểm soát rủi ro trong ngành bất động sản.
Dù vậy, HSBC cho rằng giá nhà ở tăng lên sẽ kìm hãm khả năng NHNN tiếp tục cắt giảm lãi suất. Chính sách tài khóa cần “cõng” thêm trách nhiệm hỗ trợ kịp thời cho đúng đối tượng trong bối cảnh đợt bùng dịch Covid-19 gần đây.
Tóm lại, các cơ quan chức năng quan ngại khả năng thị trường nhà ở có thể không còn là một nhân tố trọng yếu của nền kinh tế, và vì thế giám sát chặt thị trường bất động sản trong nước là một tín hiệu đáng khích lệ.
Trong trường hợp cần thiết, các chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô có thể được áp dụng nhằm kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.
Dù vậy, vẫn cần thận trọng cân bằng vì những nguy cơ bất lợi đang ngày một gia tăng đối với tăng trưởng, HSBC nhấn mạnh.
