Quan trọng hơn, khi chấp nhận thỏa thuận này với doanh nghiệp phát hành trái phiếu, doanh nghiệp sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ, nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.
Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ. Do vây, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.
Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, Nghị định 08 chỉ đứng về phía nhà phát hành mà chưa có các điều khoản đứng về phía các nhà đầu tư để bảo đảm quyền lợi cho họ. Nghị định mới chưa có nội dung nào để phục hồi, củng cố, xây dựng niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường, trong khi đây là điều tối quan trọng để phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp bền vững.
Mặt khác, theo ông Ánh, Nghị định 08 chỉ ra cho các doanh nghiệp một lối thoát trong vấn đề trái phiếu đến hạn đáo hạn và sắp đáo hạn nhưng không giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới.
Nghị định không những không giải quyết được mấu chốt của các vấn đề trên thị trường trái phiếu, đó là xây dựng lại niềm tin của nhà đầu tư, mà có thể làm tăng rủi ro cho thị trường, tức là khuyến khích các nhà đầu tư nhỏ lẻ trở lại thị trường trái phiếu. Trong khi đó lại buông lỏng hơn các quy định, không xây dựng một rào cản nào để ngăn chặn rủi ro trên thị trường trái phiếu.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, hiện Chính phủ đã có nhiều hành động cụ thể, đưa ra chính sách nhằm giải quyết vấn đề trái phiếu đến thời điểm đáo hạn trong khoảng thời gian 2023 - 2024. Đơn cử như giúp doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để đẩy lùi thời gian đáo hạn, hoán đổi nợ trái phiếu sang tài sản khác… Thực ra các vấn đề này nhiều doanh nghiệp cũng đã và đang làm, nhưng với Nghị quyết 08, hành lang pháp lý đã được thiết lập để bảo vệ quyền lợi cho cả đôi bên.
Ngoài ra, còn có một điều giúp thị trường trái phiếu có thể “ấm” lên là quy định xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp. Trước đây, Nghị định 65 đã quy định rất chặt chẽ về điều này. Vậy nhưng với Nghị định 08 như hiện giờ, nhà đầu tư không cần phải bắt buộc đáp ứng đủ các quy định, tạo điều kiện giúp gia tăng lượng lớn người mua có thể tham gia thị trường. Tuy nhiên, “ấm” thế nào còn phải tùy thuộc vào diễn biến thị trường và niềm tin từ nhà đầu tư.
"Chính các doanh nghiệp phải tự nỗ lực để có được niềm tin đó bằng các hành động cụ thể như trả lãi vay đúng hạn cho trái chủ bằng nhiều cách khác nhau và chủ động đàm phán với nhà đầu tư. Nghị đinh 08 chỉ cho lùi thời gian thanh toán 2 năm, nhưng nếu trái chủ tin tưởng doanh nghiệp, họ sẵn sàng cho doanh nghiệp lùi 5 - 7 năm, thậm chí 10 năm. Luật pháp cũng không hề cấm điều này", ông Thịnh nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng kỳ vọng, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có hành lang pháp lý rõ ràng hơn trong việc phát triển trái phiếu doanh nghiệp trở thành một kênh quan trọng, ổn định bên cạnh những kênh tài chính hiện tại. Đơn cử như việc room trái phiếu phát hành cần tính đến sức khỏe của doanh nghiệp, các quy định bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư... Thị trường trái phiếu cần các quy định thay đổi trọng tâm vào gốc rễ của vấn để nhằm giúp thị trường phát triển bền vững.